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Immobilier : vendre immédiatement

Entretien réalisé par Maurice Gendre

Jean-Pierre Rondeau : "Vendre immédiatement en acceptant une baisse sous le marché si celui-ci semble bloqué".

Jean-Pierre Rondeau, PDG de MEGARA Finance, conseil en gestion de patrimoine indépendant (CGPI), conseil en « Family office » et conseil en finances d’entreprises et tutelles.

Ses statuts : conseil en investissement financier (CIF), démarchage financier, intermédiaire en opérations de banque et services de paiement (IOBSP), courtier en assurance et titulaire de la carte professionnelle en matière de transactions sur immeubles et fonds de commerce.

Il bénéficie en outre de la compétence juridique appropriée (CJA) qu’il exerce au titre accessoire de son métier de CGPI. Jean-Pierre Rondeau a occupé et assure toujours de nombreuses responsabilités en matière financière. Il a été vice major du diplôme national de Master en Gestion de Patrimoine d’Aix-Marseille III en 2004. Il prodigue quelques conseils pour se prémunir du "krach immobilier à venir".

1) Pour quand prévoyez-vous le krach immobilier  ?

On ne peut pas parler de krach immobilier comme on en parle pour la bourse. L’immobilier baisse par paliers. Quand les vendeurs finissent par accepter une baisse, cela fait une rémission. La dernière baisse s’est étalée de 1990 à 1996. Pour moi, il s’agit d’une correction de la bulle, celle-ci pouvant être très forte sur plusieurs années. Je ne suis pas un gourou. Et le propre d’une bulle, c’est comme le ballon que vous gonflez : Quand va-t-il éclater ?

2) Quels seront les signes avant-coureurs ?

Les signes sont déjà là : une baisse déjà entamée depuis plus d’un an dans la plupart des villes de Province, des dizaines d’articles sur la baisse de l’immobilier qui n’existaient pas il y a encore deux ans. Certes, certains ne vous parlent que de petits pourcentages, d’autres excluent Paris, d’autres enfin disent que cela repartira en 2013. Et puis les aveux mêmes de certains professionnels : promoteurs, agents immobiliers et même notaires. tous doivent faire face à un marché bloqué parce que les vendeurs restent sur leurs positions (prix) quand les acheteurs attendent que cela baisse. Comment faire comprendre aux vendeurs qu’il faut baisser sans paniquer les acheteurs potentiels ? Enfin, nous les CGPI qui pratiquons l’immobilier en intermédiaires, nous constatons que de très grands promoteurs comme Kaufmann & Broad, Cogedim et Bouygues nous sollicitent pour que nous proposions leurs produits.

Quand le marché va bien, ils vendent par leurs propres réseaux et se refusent à nos propositions de partenariat. Maisons Phénix propose des réductions de prix qu’elle affiche commercialement en disant « nous vous offrons 10M² ». Mais c’est le cas de nombre de promoteurs qui offrent des rabais, des commissions plus fortes pour les intermédiaires (parfois jusqu’à 12%), des primes ou cadeaux (challenges), les frais de notaires et bien d’autres avantages pour les acheteurs, comme des cuisines équipées. Et puis nous nous voyons reproposer nombre de biens à la baisse avec la mention « retour », ce qui traduit le fait que le compromis signé n’a pas été concrétisé (faute de crédit). Tout ceci ne peut tromper.

3) Quelles en sont les raisons profondes ?

Les ressources (trop faibles) des ménages qui achètent pour se loger et la rentabilité médiocre pour les propriétaires bailleurs, ne justifient pas de tels prix. ».

FRIGGIT, qui est à mes yeux l’un des meilleurs analystes de l’immobilier en France, prévoyait dès 2008 une baisse pouvant aller jusqu’à 40% quand il comparait les prix de l’immobilier en France par rapport aux revenus moyens de nos ménages, depuis 1950, soit sur une période de 58 ans à l’époque. Jusqu’en 2000 ils avaient évolué dans une fourchette de plus ou moins 10%. Si on prend le même critère, il suffit de comparer une hausse du revenu moyen des Français de 27% en dix ans, comparable à celle des loyers (29%), alors que l’immobilier a progressé en moyenne de 100%, et, bien sûr, beaucoup plus sur Paris. Ceci a rendu beaucoup de Français insolvables, même si en contrepartie ceci a été partiellement corrigé par les baisses des taux des crédits immobiliers. Une correction a commencé en 2009, mais la bulle est par la suite repartie de plus belle.

Pourquoi la France échapperait-elle aux corrections intervenues aux USA et dans la plupart des pays d’Europe, et je ne parle pas de l’Espagne seulement, à l’exception de la Grande Bretagne et de l’Allemagne, mais cette dernière n’a pas connu de bulle. C’est pourquoi le marché semble y repartir actuellement. Un placement devrait se comparer hors critères sécurité et disponibilité par celui du rendement. Un bien immobilier à Paris rapporte aujourd’hui du 2,5%. Bien sûr, on peut se dire que le taux n’est pas pire que celui d’un livret et pas loin d’un contrat d’assurance. Mais il subit de lourds frais d’entretien et une imposition tout aussi lourde.

Mais pourquoi cette bulle a telle perduré en France. ? Pénurie de logements, rareté du foncier, achats des étrangers, vieillissement de la population, accroissement exponentiel des gens seuls (divorces), effet inflationniste des aides publiques, mais aussi et surtout baisse des taux d’intérêts suite à l’Euro, puis à la crise de 2008 et l’allongement des crédits. Enfin, parce que le marché de l’immobilier est soutenu de façon malsaine depuis des dizaines d’années par l’État. Je rappelle le slogan « quand l’immobilier va tout va ». Il est vrai qu’il représente des dizaines de milliers d’emplois. Mais partant de bons sentiments, comme le fait que la France manquer de logements, on a construit des logements dont beaucoup ne correspondent pas au besoin qui est celui de logements sociaux. On a surtout favorisé des promoteurs, certes souvent sérieux, mais parfois beaucoup moins, et des réseaux de vendeurs encore une fois plus ou moins sérieux.

Le manque de foncier dans les villes a conduit à construire dans des villes sans potentiels, à des endroits dits « banlieue » sans transports, en promettant à des acheteurs obnubilés non pas par l’emplacement et la qualité, mais par le fait de « diminuer » leurs impôts, des loyers futurs gonflés. Ceci pose et posera de plus en plus de problèmes à ces acheteurs dont le dossier crédit a tout aussi été gonflé par un achat supérieur à leurs possibilités, quitte à tricher sur la réalité de leurs salaires.

Aujourd’hui le dernier avatar, le Scellier qui avait succédé au Robien que j’avais un peu contribué à faire sauter (première émission télévisée, « les Robiens de la colère » qui a eu un retentissement exceptionnel) disparait, comme d’ailleurs d’autres niches fiscales en cours d’extinction qui ont surtout servi à enrichir ces promoteurs d’immobiliers ou de produits de défiscalisation et leurs réseaux de vendeurs.

Le nouveau gouvernement continuera à augmenter impôts et prélèvements, car l’Europe, les déficits et la Crise sont là. Parallèlement, une aile du gouvernement souhaite limiter la hausse des loyers. La crise entraîne des centaines de milliers de gens au chômage et ceux en poste peuvent souvent s’inquiéter pour leur propre sort. Cela n’incite pas à la prise de crédit. D’autant qu’au même moment, les banques sont conduites à réduire leurs crédits pour cause de renforcement de dépôts à mettre en face (contraintes réglementaires pour éviter les risques systémiques) et par peur de situations aggravées pour ceux à qui elle prêtent. D’autre part, à la recherche d’argent, elles peuvent s’inquiéter d’avoir à trouver demain des fonds parfois à court terme pour faire face aux crédits longs terme accordés.

C’est ainsi qu’elles réduisent le nombre d’années de remboursement et donc la capacité à emprunter. On va revenir de 30 à 18 ans, voire 15 ans comme cela était le cas par le passé, et non plus 30 ans on envisageait 50 avant la crise ! Elles réduisent aussi le critère d’endettement qui était passé de 25% à 30, puis à plus, alors qu’elle demandent un apport personnel plus important. Dernier risque, mais ce n’est pas encore le cas, la remontée des taux des crédits, notamment si la France voyait sa notation dégradée, mais aussi si une réelle inflation survenait.

4) Que faut-t-il donc faire ? Que préconisez-vous pour le moment à un propriétaire qui souhaite vendre son bien ? Même question pour un particulier qui souhaite acquérir un logement ?

Vendre immédiatement en acceptant une baisse sous le marché si celui-ci semble bloqué. Offrir même une baisse supplémentaire si l’acheteur renonce à emprunter. Il n’y a rien de pire que de devoir tout recommencer, près de deux mois après avoir cru vendre, quand ce dernier s’est vu refuser son crédit. Et les prix peuvent avoir baissés. Bien sûr, on peut se dire que l’on espère une plus value. Ceci n’empêche pas de penser qu’il faudra certainement mieux acheter après l’éclatement de la bulle, surtout si la correction doit être forte. Bien sûr, je parle d’abord pour les investisseurs. Le problème peut-être différent s’il s’agit d’acheter son domicile principal (pour moi, la plus sûre des retraites puisque l’on s’évite une éventuelle future inflation des loyers), de vivre plus confortablement (le conseil s’arrête au choix de vie de nos clients), ou d’arbitrer un bien principal ou locatif pour un autre.

Même en cas d’achat plus grand et donc plus cher, le risque ne porte que sur la différence. D’autre part, pour tout ce qui est usage personnel, l’amortissement d’un bien un trop cher payé se fera sur la vie entière puisqu’en cas de vente on reportera le montant sur le nouvel achat. Simple remarque amusante : il est curieux de voir les Français se sentir riches (mais aussi l’État avec son ISF) quand leur appartement, qu’ils ne vendront peut-être jamais, prend de la valeur. On appelle cela l’effet de richesse dont on constate qu’il pousse à la consommation !

Attendre pour acheter, sauf si on a un coup de foudre pour son prochain logement à un prix abordable et si on a la possibilité de faire une très belle affaire en terme de prix pour un investissement locatif. Peut-être plusieurs mois, voire années.

5) Quelles sont les erreurs qu’il ne faut absolument pas commettre ?

Croire que l’immobilier monte toujours, que les arbres montent jusqu’au ciel et qu’il remplit toujours son rôle de valeur refuge. Si la catastrophe que certains gourous prédisent arrive, on aura un locataire qui ne paiera son loyer pendant des années et certainement l’impossibilité de l’expulser.

6) Hormis l’immobilier, existe-t-il une autre planche de salut ? L’or et l’argent par exemple ?

L’Or n’est monté depuis 2008 que par la spéculation. Celle qui fait que des grandes banques, des grandes fortunes, des fonds de pension, etc. stockent de l’Or et des matières premières, y compris alimentaires affamant ainsi des populations, mais aussi, pardon pour vos lecteurs mais il n’y a pas d’autre mot, stockent du PQ. C’est-à-dire qu’ils vendent à découvert des stocks qu’ils n’ont pas.

Curieusement, l’Or ne sert pas actuellement de valeur refuge pour les vrais investisseurs, c’est le dollar, voire l’Euro allemand (rémunéré actuellement à zéro%). Le ralentissement en cours fait que bijouterie et industrie auront de moindres besoins. La hausse récente a permis d’aller chercher avec de meilleurs équipements, voire plus profond et des mines rouvrent. Certes la Chine achète, l’Inde aussi. mais d’autres pays ont besoin de vendre et l’Or est ne se perd jamais, d’où les boutiques qui fleurissent pour vous racheter vos bijoux et n’oublions pas les vols. Nous ne sommes pas en pénurie. L’Or monte souvent contre le dollar, mais pas actuellement, d’autant que ce dernier se tient. Non, à mes yeux la seule chose qui fera monter l’Or c’est l’inflation, la vraie, comme entre 2004 et 2008.

Contrairement à ce que certains pensent au vu des injections de milliards et milliards- la planche à billets- nous sommes en déflation et donc en désinflation : taux 1,2% d’inflation pour l’Allemagne paru ce mois-ci ! Autre élément : il n’y a pas actuellement de prime sur la pièce d’Or et il faut toujours se rappeler que le lingot valait 120 000F et qu’il est descendu à 60 000F, prix auquel il est resté pendant 27 ans. On peut avoir de l’Or, mais il faut savoir qu’acheter aujourd’hui c’est spéculer. L’Or baisse depuis le début de l’année et a perdu environ 16,5% sur ses plus hauts. Quand à l’argent, même réflexion que sur les matières premières.

7) Les petits porteurs doivent-ils définitivement abandonner les placements boursiers ?

Il est difficile ici de donner un conseil à quelqu’un que je n’ai pas vu, surtout s’il a des actions ou des OPCVM actions. Néanmoins, j’ai conseillé à mes clients de vendre avant la correction de l’été 2001, comme je l’avais fait en 2007 et 2008 avant le krach de 2008. La correction n’est pas finie. Mais dans tous les cas, être positionné est un pari et de la spéculation. Quand je ne sais pas, je n’investis pas ou très peu. Se méfier de tous les produits annexes comme les hedge funds, les produits structurés ou à formules prétendument garanties par les banques (quand elle ne savent plus quoi vendre). Et ne pas oublier que la majorité de ceux qui sont sur les marchés sont des spéculateurs et que les cours sont manipulés notamment souvent en fin d’après midi par les grands établissements.

Je n’investis pas non plus directement ou à travers des OPCVM en obligations car historiquement, nous sommes au plus bas des taux (pour les états ou entreprises bien notés). Risques des dettes pour les états, risques de récession pour les entreprises. Et si l’économie repart, l’inflation repart, les taux monteront et les obligations baisseront.

8) Comment voyez-vous évoluer la situation d’ici la fin de la décennie ?

Dur ! Dur ! Il va falloir payer 20/30 ans de vie à crédit, crédit qui favorisait la Finance et l’Immobilier. On a fait croire aux gens que leur Pouvoir d’achat était maintenu en leur permettant d’acquérir immobilier et biens de consommation à crédit. Tout cela générait des emplois. Mais nous sommes au bout du système, il faut corriger. Or, les mesures à prendre vont contre le développement économique. Et puis de nouveaux concurrents d’autres continents sonnent à la porte pour avoir leur part de gâteau, même s’ils connaîtront des corrections (comme actuellement en Inde, Brésil et Chine, cette dernière pouvant vivre une véritable crise de l’immobilier et donc une crise des « subprimes » et des banques).

Réponse de Michel Drac :

"Les constats sont justes, et la recommandation est judicieuse dans un scénario de poursuite du trend déflationnaire. Mais j’aurais un complément important à apporter : rien ne dit que ce trend va perdurer. La déflation enclenche un processus si mortifère que, historiquement, les pouvoirs finissent toujours d’en sortir par l’inflation - et s’ils ne le font pas, l’Histoire s’en charge pour eux. Si la zone euro explose, cela pourrait aller très vite en France. En ce sens, le conseil de monsieur Rondeau, "restez liquide en temps de crise", parfaitement valable aujourd’hui, peut devenir mortel du jour au lendemain. A chacun de doser ses risques ! L’idéal est de rester liquide pour acheter de l’immo la veille du jour où l’on bascule de la déflation dans l’inflation... mais gare à ceux qui resterons liquide un jour de trop ! Souvenons-nous de l’Argentine...

Pour ma part, je reste du même avis que notre ami Piero San Giorgio : la seule valeur sûre aujourd’hui, c’est la valeur d’usage. Rien ne vaut, donc, une BAD. Pas de meilleur placement à mon avis. Et tant pis si cela implique d’acheter de l’immobilier qui peut baisser à court terme - acheter à la campagne, évidemment, où les prix sont en train de devenir vraiment très intéressants, surtout pas à Paris ou dans les grandes agglomérations. De toute façon, il ne s’agit pas d’acheter pour revendre, mais de garder un bien sur le long terme, de le mettre en valeur et d’avoir les moyens de son autonomie, dans un système où plus rien de sûr n’existera.

Et s’il en reste un peu ? Eh bien, contrairement à monsieur Rondeau, je dirais, là encore comme Piero, l’or et l’argent. Il est exact qu’il n’y a pas de pénurie aujourd’hui. Mais il ne reste dans le sol qu’une petite dizaine d’années de réserves d’argent, et deux décennies d’or. Pas plus. Alors, la pénurie, elle viendra. Pas tout de suite. Mais elle viendra. Pour du long terme, les métaux, ça me paraît bien. Et quoi qu’on en dise, cela vaudra toujours quelque chose.

En résumé, je comprends parfaitement les conseils de monsieur Rondeau. Dans une perspective classique de conseil en patrimoine à l’instant T, ils sont judicieux. Si le système tient le choc et assume une longue période de déflation, c’est même la bonne stratégie à long terme.

Et pourtant, je ne suivrai pas ses conseils. Parce qu’il me paraît trop incertain de parier sur "le système tient le choc". Peut-être. Peut-être pas.

Une BAD. De l’eau. De la terre. Une autonomie énergétique, les moyens de se passer à peu près complètement du système. Et un peu d’or et d’argent pour acheter demain, si l’ordre monétaire explose. Pas de meilleur placement pour moi. Il est possible que cela me fasse acheter de l’immo un peu trop tôt. Exact. Mais je préfère la certitude d’acheter un peu trop tôt, au risque de garder du liquide un peu trop longtemps."

 


 

 
 



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22 Commentaires

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  • #178393
    le 01/07/2012 par hang’em high
    Immobilier : vendre immédiatement

    Il y a trois scénarios possibles :
    1/ Récession de longue durée
    2/ 1 + Effondrement du système financier global
    3/ 2 + Effondrement des Etats
    Le concept de BAD est bien adapté au scénario 2.
    Par contre, j’ai du mal à croire que les Etats puissent continuer à assurer leurs missions régaliennes, en particulier de maintien de l’ordre et de justice si le système financier global s’effondre.
    Auquel cas (scénario 3), le besoin d’assurer sa propre sécurité nous oriente plutôt vers des solutions collectives comme ça a toujours été le cas par le passé lors des périodes historiques troublées (notamment lors de l’effondrement de l’empire Romain, fin de la pax romana).
    Comme l’a fait remarqué Frank Abed, le concept de BAD est une réponse individualiste et matérialiste à une crise dont les racines sont précisément l’excès d’individualiste et de matérialisme.
    La réponse à la crise ne sera pas individuelle mais collective et verra vraisemblablement un retour au mode d’organisation traditionnel tripartite des Indo-Européens.

     

    • #178510
      le 01/07/2012 par ptitpère
      Immobilier : vendre immédiatement

      Ce qui est sûr et certain en tout cas c’est que les monnaies vont s’effondrer car à force d’imprimer des milliers de milliards tous les 3 mois, c’est strictement impossible qu’il en soit autrement. Et quoi qu’en dise Monsieur Rondeau, j’ai bien plus confiance en mes bons vieux Napoléons qu’à leur euro ou leur dollar :)


    • #178531
      le 01/07/2012 par ptitpère
      Immobilier : vendre immédiatement

      En quoi l’employé du tertiaire qui bosse pour la World Company, consomme les produits fabriqués par elle, et qui vit en ville serait moins individualiste que celui qui a décidé d’aller planter ses choux à la campagne ? Franchement je vois pas. La BAD c’est un retour aux sources et à une vie plus simple donc plus plus spirituelle, et c’est aussi arrêter d’entretenir le Système qui nous asservit et nous emmène dans le mur et pas qu’économiquement (au niveau de l’environnemment, de la spiritualité etc etc).


  • #178405
    le 01/07/2012 par charles durant
    Immobilier : vendre immédiatement

    Qu’est-ce qu’une BAD ?

     

  • #178462
    le 01/07/2012 par Protis
    Immobilier : vendre immédiatement

    "l’or baisse depuis le début de l’année et a perdu 16,5%..." ????????????????????? mais il sort d’oû ce type ? regardez la courbe comment elle monte depuis 2009 et surtout essuyez vous les lunettes !!! début 2013 vous allez voir si l’or baisse !!! Je comprend que ce type falsifie l’info sur l’or , il préfère que les gens mettent leur ponion dans l’immobilier , j’ai vu ce genre de discourt mensonger chez d’autre comme lui qui bossent dans l’immobilier ... il y a des claques qui se perdent franchement .

     

    • #178814
      le 01/07/2012 par hang’em high
      Immobilier : vendre immédiatement

      La phrase exacte est :



      L’Or baisse depuis le début de l’année et a perdu environ 16,5% sur ses plus hauts.




      LOr est effectivement en baisse de 13-14% (à la louche) par rapport à ses plus de hauts de fin février.
      http://www.boursorama.com/bourse/co...

      Du coup, les claques te reviennent de droit.


    • #178898
      le 02/07/2012 par Protis
      Immobilier : vendre immédiatement

      Sûrement pas elles ne me reviennent pas de droit et loin de là , je sais ce que je dis , il laisse sous-entendre que le prix de l’or baisse par rapport au prix de l’immobilier alors que c’est faux : http://www.gold.fr/cours-prix-de-l-or/ et pour bien tromper son interlocuteur il prend référence sur une période sans interêt surtout quand on sais ce qui va arriver avant la fin de cette année . Si on compare le prix de l’immobilier sur un exercice de 4ans en arrière et qu’on fait pareil avec le prix de l’or on constate ceci : les prix dans l’immobilier son en chute alors que l’or est à l’envolée .


  • #178508
    le 01/07/2012 par ptitpère
    Immobilier : vendre immédiatement

    Si vous achetez des pièces d’or et d’argent (évitez les lingots et lingotins), achetez ça anonymement en Belgique ou en Suisse chez un numismate ou un agent de change qui a pignon sur rue (jamais sur e-bay ni à un particulier), car sinon vous risquez une confiscation de la part de l’Etat français un jour ou l’autre (en France ils fichent les détenteurs d’or). Autre avantage, à l’étranger les primes sur les pièces sont souvent bien moindres qu’en France et vous paierez entre 3 et 15% moins cher vos pièces.
    Une adresse en Belgique : JLC à Tournai (à 30 km de Lille)

     

    • #178535
      le 01/07/2012 par Protis
      Immobilier : vendre immédiatement

      Justement acheter de l’or directement à un particulier c’est la garantie de l’anonyma complet alors que si tu achètes chez un commerçant qui a pinion sur rue comme tu dis , celui-ci tient obligatoirement des livres de comptes que l’Etat peut lui réclamer pour pister ses clients .


    • #178545
      le 01/07/2012 par ptitpère
      Immobilier : vendre immédiatement

      @Protis je les achète à l’adresse que j’ai indiqué plus haut, je paye en cash et le vendeur ne connaît pas mon identité. Pour me retrouver je leur souhaite bon courage. Après c’est sûr en France c’est différent, c’est un pays dans lequel on adore ficher les gens, mais pas en Belgique, c’est d’ailleurs pour ça que j’y vis depuis peu, on respire déjà un peu plus ici. Sinon concernant le fait d’acheter à un particulier il y a toujours le risque de se faire entuber, et très honnêtement dans les milieux qui connaissent bien le marché de l’or, personne ne le fait.


    • #178548
      le 01/07/2012 par ptitpère
      Immobilier : vendre immédiatement

      Par contre d’après ce que m’a dit mon vendeur d’or bientôt en Belgique aussi à partir d’un certain montant (4500€ je crois) les transactions ne pourront plus se faire en cash, donc ce sera en quelque sorte le début de la fin de l’anonymat. Et il est bien évident que si depuis peu la plupart des pays fichent les détenteurs d’or c’est pas un hasard... Par contre pour le moment et en l’achetant anonymement, les pièces d’or reste un excellent moyen d’échapper à l’Etat. Une centaine de Napoléons (26 000€) tiennent dans un porte-feuille et peuvent facilement passer pour des pièces de monnaie standard au scanner des aéroports.


    • #178634
      le 01/07/2012 par seber
      Immobilier : vendre immédiatement

      Pour ma part, je n’ai pas plus confiance envers les vendeurs anonymes qu’envers les banques, surtout à notre époque. L’anonyma n’existe pas. Personne n’est suffisamment expert pour savoir ce qu’on achète réellement, à moins de faire appelle à des collectionneurs et experts en qui vous pouvez avoir une confiance AVEUGLE (hum hum...). On peut falsifier des pièces comme des billets, et en cas de revente, il faudra bien dévoiler votre "trésor", qui n’offrira aucune garantie à l’acheteur, surtout s’il est aussi méfiant que vous ! "La bourse ou la vie", ça vous rappelle quelque chose ?
      Je ne vois donc pas l’utilité essentielle de ce comportement quelque peu paranoïaque. N’étant pas spécialiste, je voudrais bien qu’on m’explique également en quoi on est moins "fiché" en Belgique qu’en France ? L’Europe n’existe pas ? La Belgique ne fait pas partie de l’Europe ? Les banques et autres institutions respecteraient donc les frontières ???
      Bref, je ne crois pas en tout cela. Quand vous achetez dans un comptoir ’certifié", vous pouvez, le cas échéant, revendre votre "trésor" au cours les plus élevés, MEME DE MANIERE ANONYME, c’est-à-dire sans passer par le circuit officiel, car vous aurez tous les éléments de preuve permettant de justifier la qualité et la valeur de celui-ci, quitte à faire "disparaître" toute trace après la revente....
      Evidemment, si vous revendez à un quelconque organisme "officiel" , vous serez grillé ! Evitez tout simplement de leur revendre, car je lis bien là des analyses qui relèvent d’avantage de spéculateurs plus ou moins amateurs que de gens éclairés qui conseilleraient au contraire de conserver son or A TOUT PRIX.
      Combattre la spéculation en agissant comme des spéculateurs, voilà un raisonnement qu’il est bon....


    • #178655
      le 01/07/2012 par Protis
      Immobilier : vendre immédiatement

      C’est exact , nous ici en France on peut achetter jusqu’à 3.000euros d’or en cash aprés il faut payer par chèque de banque c’est-à-dire que tu vas voir ton banquier pour qu’il te fasse un chèque au nom de la société qui te vend l’or . Je crois que l’or d’investissement ne se déclare pas en douane , tu le passes sans taxe quelqu’en soit la quantité alors que pour le cash tu ne peux pas avoir plus de 1.500euros en liquide sur toi sinon au delà tu paye la taxe douanière , c’est interressant de le savoir pour ceux qui veulent quiter le pays pour aller voir si l’herbe est plus fraiche ailleurs ...


  • #178517
    le 01/07/2012 par ptitpère
    Immobilier : vendre immédiatement

    "Contrairement à ce que certains pensent au vu des injections de milliards et milliards- la planche à billets- nous sommes en déflation et donc en désinflation : taux 1,2% d’inflation pour l’Allemagne paru ce mois-ci ! "

    Déjà si on prend rien que ces dix dernières années, nous sommes clairement en inflation, tout le monde peut s’en rendre compte quand il rempli son caddy, fait son plein d’essence ou achète son paquet de cigarettes. Et ensuite si l’inflation n’est pas encore si forte que cela malgré les milliers de milliards de planches à billets, c’est tout simplement parce que cet argent n’est pas encore redescendu dans l’économie réelle car il sert essentiellement à recapitaliser les banques, qui placent également une partie de cet argent auprès des banques centrales (pour les transformer en monnaie centrale et se protéger d’un effondrement), mais ça ne durera pas éternellement. Le dollar a perdu 90% de sa valeur depuis les accords de Bretton Woods de 71, ce qui n’est pas le cas de l’or. L’or a quadrupler en euro ou en dollar en dix ans, tout siimplement parce que la valeur des monnaies s’effondre.


  • #178682
    le 01/07/2012 par ptitpère
    Immobilier : vendre immédiatement

    @Protis légalement lorsque vous quittez le territoire en avion par exemple avec votre or pour vous installer ailleurs, l’Etat français considère ça comme une vente et vous devez payer la taxe sur la plus value, sauf si vous pouvez prouver que vous vous installez à l’étranger seulement pour quelques temps et que vous allez revenir en France. J’avais lu ça dans le code des douanes je crois. Après y’a toujours moyen de filouter evidemment. Et sinon quand on prend l’avion on est censé déclarer toutes les valeurs que l’on a (or compris) au delà de 10 000€.


  • #178697
    le 01/07/2012 par ptitpère
    Immobilier : vendre immédiatement

    @seber l’adresse que j’ai donné ici le mec est sur la place depuis 20 piges (rien à voir avec un particulier qui vit à l’autre bout de la France, illustre inconnu qui va me vendre des pièces à distance sur e-bay), s’il vendait des fausses pièces ça se saurait. Et ce n’est pas une banque mais un numismate et agent de change. Quant à la spéculation, si mon but était de spéculer j’achèterais de l’or papier (des ETF) ou je prendrais des positions sur les marchés, mais j’achèterais pas de l’or physique.
    Enfin concernant la Belgique, je maintiens que c’est un pays bien moins fliqué et casse-couille que la France - même si à terme avec la Dictature Européenne ça risque de changer - ici pour louer un logement je n’ai jamais eu à donner de fiche de paye ni quoi que ce soit, pas de taxe d’habitation, pas de foncier, pour l’or par exemple c’est anonyme, les belges font beaucoup de black et se font bien moins sucer le sang par l’Etat que les français, et sur les routes y’a pas un radar ou un flic derrière chaque bosquet, d’ailleurs je dois repasser mon permis ici, le code c’est 15€ et ça se passe à peu près partout devant un ordi vite fait sans avoir à attendre 6 mois pour le passer, quant à la conduite idem on la passe en candidat libre avec n’importe quelle voiture immatriculée belge. (et la liste est non exhaustive)

     

    • #178892
      le 02/07/2012 par seber
      Immobilier : vendre immédiatement

      Evidemment, si on peut s’appuyer sur une personne de confiance comme je l’ai dit, alors pourquoi pas. Mais bon, on peut être déçu ou trahi par des amis ou proches très facilement, surtout en des temps d’incertitudes aussi grands. C’est regrettable mais l’être humain est ainsi fait. Qui me dit que les premiers à être surveillés, soudoyés, corrompus ne seront pas précisément des numismates à qui ont demandera de choisir entre : la bourse ou la vie, quitte à trahir ses principes et amis ?
      Dans le chaos, le risque zéro s’éloigne à vitesse grand V. Voilà où je voulais en venir. Donc, s’il est encore temps, en effet, dépêchez-vous (en réfléchissant avant tout de même) de vous mettre à l’abri de ces aléas.


  • #178816
    le 01/07/2012 par T137
    Immobilier : vendre immédiatement

    D’une manière générale, en période de crise aussi grave, il faut conserver ses valeurs réelles puisque le papier monnaie ne vaudra bientôt plus rien.Une vente immobilière est risquée en ce moment vu l’état des banques.Donc les métaux précieux et l’immobilier même si ils se cassent la figure garde une certaine valeur.Sinon se fier à son instinct et/ou faire l’inverse de ce qu’un banquier vous conseille.allez voir son banquier et lui demander quoi faire de son argent et faire son strict contraire.