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Immobilier : la menace d’un krach se précise

En octobre dernier, j’avais écrit un papier qui s’interrogeait sur la possibilité d’un krach immobilier en 2013-2014. Depuis trois mois, de nouveaux éléments confirment le risque d’un ajustement sévère sur le marché français, qui reste encore protégé par le faible niveau des taux d’intérêts.

Le seuil d’alerte est franchi

Il ne faut pas oublier ici que le marché immobilier français avait connu un très fort ajustement à la baisse, de 1991 à 1998, perdant alors un tiers de sa valeur. Depuis, les prix se sont envolés, notamment à Paris, où le mètre carré est passé de 2 400 à 8 500 euros, une progression de 250% ! En outre, comme le rappelle The Economist, la France est un des pays où les prix de l’immobilier sont les plus surévalués, de 50% au regard du niveau des loyers et de 35% par rapport aux revenus.

Pire, et c’est un signe avant-coureur traditionnel de retournement de marché, « le nombre de transactions de logements anciens en France s’est élevé à 650 000 en 2012 » selon le président du réseau Century 21, cité par le Huffington Post, soit une baisse de 25% par rapport à 2011. En effet, en général, avant une baisse des prix, le nombre de transactions baisse, à la fois par une baisse de la demande et une restriction volontaire de l’offre, pour éviter de faire baisser les prix.

Mais en général, cela ne dure pas du fait des ventes dites « forcées », qui finissent par provoquer un déséquilibre entre l’offre et la demande. D’ailleurs, au global, les prix ont baissé de 1,6% en 2012. Encore pire, le gouvernement semble avoir pris conscience des problèmes posés par des prix de l’immobilier trop élevés, qui pénalisent la compétitivité de la France (en Allemagne, les loyers sont nettement plus faibles) et a indiqué son souhait d’une baisse des prix.

Le krach est-il certain ?

A partir du moment où l’équipe au pouvoir semble vouloir une baisse des prix, la messe semble dite. Après tout, le niveau des prix de l’immobilier s’explique en partie par l’action des politiques, qui ont multiplié les dispositifs fiscaux d’exonération d’impôts, qui ont fortement soutenu la demande de logements à des fins de placement, soutenant les prix alors qu’ils baissaient dans presque tous les pays. Le renversement de la politique gouvernementale devrait avoir un effet sur les prix.

Malgré tout, le krach n’est pas certain à court, ou même moyen terme. En effet, le marché immobilier reste soutenu par deux puissants facteurs. Tout d’abord, le taux moyen des emprunts immobilier vient d’atteindre un plus bas historique, à 3,23%. Selon le président du réseau Orpi, « une augmentation de 1% du taux d’intérêt entraîne une diminution de 7% du pouvoir d’achat des emprunteurs ». Ce qui signifie aussi que sa baisse soutient fortement le niveau des prix aujourd’hui.

En outre, le contexte économique actuel fait qu’il est peu probable que les taux remontent dans un avenir proche (si cela arrivait, en revanche, le krach serait quasi-certain). Mais surtout, l’abondance de liquidités, le fort niveau d’épargne des Français et le niveau dérisoire des rémunérations des placements monétaires ou même des bons du trésor à 10 ans, rend plus attractif les placements immobiliers, dont les loyers offrent encore un bien meilleur rendement, soutenant les prix.

Bref, même si les éléments favorables à un ajustement des prix semblent se réunir petit à petit (baisse des transactions, changement de direction de la politique gouvernemental), le très faible niveau des taux d’intérêt produit une distorsion des placements d’épargne qui peut repousser (ou ralentir) l’ajustement.

 



Article ancien.
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13 Commentaires

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  • L’’article oublie le fait que certains achètent de la pierre afin de se prémunir de l’inflation (à defaut d’acheter de l’or)

    Mis à part cela, je pose une question hs : les adhérents E&R ont ils l’idée de se réunir pour créer des fermes ou cooperatives agricoles ?

     

    • #305069

      Ce genre de question se posent en interne aux sections locales, tu penses bien que sur le site publique il ne risque pas d’y être décidé de divulguer de genre d’information.

      Alain Soral et Piero San Giorgio devrait suffire comme réponse en se basant sur leur allocutions publiques.

      Cordialement,


  • Le krach immobilier, on en entend parler depuis au moins 2005/2006...


  • #304983

    J’ajouterais aux raisons : la libre circulation des capitaux.

    Même les riches étrangers ont l’idée de planquer de la thune en ce qui est estimé
    le milieu "sur" qu’est la pierre. Si vous élargissement les candidats les prix montent ...
    Au delà du raisonnable certes ... snif

    La patrimoine immo parisien est ainsi est de moins en moins possédé par les français ...
    il en est de même que la dettes d’ailleurs.


  • #305003

    La situation est plus complexe que cela.

    En centre ville les prix ne sont pas prêts de baisser car la demande explose et l’offre est rare.

     

    • #305128

      la solvabilité des français n’est pas infini !
      on achète à hauteur de nos moyen, si la barre est trop haute plus grand monde peut sauter !
      La question de la baisse de l’immo est plus complexe que le rapport offre/demande.


  • Il serait temps que ce krach arrive, les prix n’ont plus rien à voir avec la realité des biens immobilier. On pouvait s’acheter une super maison pour 450 000 F soit 70 000 E, aujourd’hui la meme maison coute 1 million d’euros.


  • #305167

    Il y a actuellement une baisse des ventes, c’est indiscutable même en ile-de-France.(demandez à votre notaire, et évidemment pas aux agences immobilières qui n’ont pas intérêt à l’avouer)

    Les gens n’ont plus l’esprit à s’endetter sur 25 ans et un nombre croissant de personnes ne peuvent simplement pas avoir un prêt, et cette fois , l’état ne fera rien pour aider à l’achat ... au contraire il s’apprêtent à augmenter la CSG et pourquoi pas rajouter des taxes sur les propriétaires (bah oui c’est la justice ... )

    Si, en plus de ça , l’Etat baisse les retraites (ça viendra) , les retraités baby-boomer qui ont profité de l’inflation des salaires dans les années 70 pour rembourser leur logement principale (à l’époque ils pouvaient prendre un prêt sur 15 ans sans soucis !! ) ont eu la possibilité d’investir, et détiennent donc une part importante du parc immobilier à la location , ces personnes risquent de liquider, au même moment, leurs biens immobiliers puisque la location ne rapportera plus rien (taxes) et que leur revenu sera en baisse .
    Ce qui ne veut pas dire que les ventes augmenteront , puisque dans le même temps , il sera toujours aussi difficile d’avoir un prêt et aussi un boulot !
    Sans compter sur les gens qui vont bientôt perdre leur argent en bourse et qui seront obligé de vendre leur maison !

    La baisse des prix en sera d’autant plus vertigineuse (les prix ont plus que doublé en 10 ans ... et personne ne croient qu’il seront divisé par deux ? ha bon ? l’immobilier n’est pas un marché comme les autres ?)

    Les gagnants seront les riches étrangers qui achèteront la France au même titre que la Grèce .

    L’immobilier aujourd’hui est un très mauvais placement , acheter pour louer ? ok ça ne coûtent pas cher tous les mois, mais au bout de 15-20 ans vous serez pleinement propriétaire d’un bien qui aura perdu une bonne moitié de sa valeur ! demandez aux espagnoles qui ont acheté en 2006... ils n’arrivent même plus à vendre à perte.

    Livret A, assurance vie , bourse , immobilier .. même combat , acheter de l’or c’est le moment ! il vous servira dans 6-8 ans pour acheter de l’immobilier à bas prix.


  • #305276

    Je ne sais pas si krach il y aura, mais concernant les taux d’intérêts, ils n’ont D’INTERÊT que pour ceux qui investissent ! Vu l’appauvrissement programmé de la majorité, on s’en tape du niveaux des taux, le marché n’existera même plus !
    Quant à l’épargne, il va s’évaporer dans les fumées vaporeuses des comptes opaques et des chausses-trappes pour moutons. Hop, disparu ! Applaudissez les magiciens svp.


  • #305852

    Chronique d’injustice

    350 euros pour 1.56m2 pour Dominique
    bigbrowser.blog.lemonde.fr/2013/01/17/330-euros-pour-156-m2-a-paris-la-proprietaire-devant-la-justice/

    350 euros c’est aussi le loyer HLM de la famille du dealer qui a été expulsé à Boulogne 4 pièces
    http://www.lefigaro.fr/actualite-fr...

    Vive la France !


  • #306393

    Ah ben ça alors !!! ça c’est un article puissant avec une forte prise de position de l’auteur.
    Moi je pense que l’été sera chaud, mais peut être pas....


  • #307802

    La baisse de l’immobilier se fera (entre autres facteurs) suivant la hausse des valeurs de la bourse, si demain la bourse monte l’immobilier chutera. Depuis septembre la bourse monte...


  • #321748

    Chômage en hausse, précarité des emplois, récession, moral des ménages en berne, fuite des capitaux, 3 millions de logements vacants, surévaluation de 50% des prix etc.etc.
    Nous sommes à l’aube d’un krach monumental, et plus un krach est retardé plus il est violent !!!!!


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